泰国房产交易法律服务

2022-03-31 15:29:21 judy 2

泰威外国人服务中心带您了解泰国买房置业的方方面面。

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1、关于产权


      产权分两种,永久产权和租约产权,英文名分别是“free hold”和“lease hold”。泰国芭提雅基本上没有施行租约产权的项目(帕山上的“New Nordic北欧家园”除外),普吉已经有不少项目给的是30年或90年的租约产权。这租约产权是开发商想出的点子,泰国法律给一个房子房东的产权都是永久产权,如果开发商给你的房子是租约产权,那这个房子并没有过户给你。租约在泰国法律上只给保证30年,如果开发商给的是90年的租约,那后面60年靠的是开发商的信誉,满30年的时候要去土地厅续租月30年一次。普吉施行“租约产权”多是因为一个项目“外国人名额”的房间份额已经卖完,而外国人在泰国法律上是不能以个人名义持有“泰国人名额”的房子,于是开发商便转而起用租约产权来卖“泰国人名额”的房子给外国人。

2、外国人在泰国能买房吗?
        答案是“能!”。
        一块独立的地皮上,给外国人名额的份额不能超过一半,就是不能超过51%。别墅盖在一块单独的地皮上,这也是大家所理解的外国人不能持有别墅的原因。因为如果你以个人名义持有这个别墅,那这块地皮就100%属于你,这在泰国法律上是不允许的。但是泰国公司可以持有别墅。所以外国人如果想持有别墅就首先得设立一个泰国公司,公司股份里你的份额(外国人股份)也不能超过49%,这样很多人就会担心持有别墅的风险。外国人要怎么买别墅,如何持有呢?这里简单的科普一下:

1、设立泰国公司(一般由中介请律师一站式办理),大概费用两三万泰铢。这个泰国公司不用来经营,专门用来自持有别墅。将来别墅转手直接转售股权和变更公司法人即可,这样还有一个好处是大大减少了流转的费用。只需要支付变更股权的费用而已,不需要去土地厅交过户税费。在这里我建议一个别墅单独一家公司来持有,方便之后的转售。

2、泰国公司里面,房东自己占有49%的股份,再由3个或以上的泰国人持有剩余的51%的股份,这三个泰国人可以随意挑选,公司的签字权和决策权在房东自己手里。

3、公司成立的同时,需要泰国股东都签署股权转让协议和授权委托书,这样将来房东可以按照自己的意愿随时随地转售公司股份。一般这样操作就足够了。

4、还有人更谨慎或者说更担心一点,可以再走一道程序,去土地厅做产权抵押手续,那么房东个人拥有别墅的债权,债权优先于股权,如果想要出售公司股份,必须先解除抵押。

5、还有咱们经常听说的,再加一道手续,做长期租约,租给外国人房东30年,并在土地厅登记租约。买卖不破租赁,也是一重保障。租月最多可以再续两次,共计90年。一个房子租90年也是非常划算了!



        在一个公寓项目里,“外国人名额”的房间面积总数也不能超过这个项目建筑总面积的49%,那么在这些房间单元里你只要买的是外国人名额的房间就行了,可以以个人名义持有,用个人护照登记过户拿地契,护照就是你在国外的身份证。
一个新公寓项目,因为“泰国人名额”没有限制,泰国人占到项目的100%都可以,所以刚开始泰国人可以随便买。但如果外国人买的房间总面积数接近49%时,开发商就不敢再卖了,等后面整理整理看看有没有人违约不付款之类的,收回来挤挤份额再开放几套。也有的开发商开卖前就按不同楼层或别的标准给房间固定了名额,譬如没海景的房间只能卖给泰国本地人,外国人不能买、低楼层的卖给泰国本地人高楼层为外国人名额等。这都是开发商对市场现状了解后所实行的措施,例如考虑到泰国本地人买不了贵的,就把矮层没海景的划分成了“泰国人名额”的房间。
      所以,买别墅,有一些程序要走。买公寓,随便买,只要这个项目还有外国人名额,买多少套买一栋楼都可以,不限购。

3、同一个项目,外国人买的价格和泰国本地人去买的价格一样吗?
      要看项目。有的项目很受泰国本地人青睐,不愁卖,那么泰国人买房的价格就和外国人一样。有的项目泰国人不大感冒,开发商又必须凑齐泰国人51%的份额,那有可能泰国人买就会比外国人便宜,付款方式也比较好。这也导致有一些贪便宜的外国人去买泰国人名额的房子,这是怎么操作的呢?这时他也不能以个人名义持有这套公寓,得设立泰国公司,以公司名义持有,跟别墅一样,本人在公司里只能占49%的股份。据我的经验,我们的同胞基本没有以这种方式在泰国买房的,中国人讲究稳,便宜的那十万二十万泰铢弥补不了产权非个人名义持有所带来的恐慌。而且持有公司每年也需要支付公司年审费用,算起来并不划算。也就是说当一个项目外国人名额已卖完,因为太太太喜欢这个项目而非得去买泰国人名额的房间,这么执着的国人比较少。

4、关于护照更新
      在国外,护照就是一个人的身份证。很多人会问我,护照更新换了一本,护照号变了,那还能证明这房子是我的吗?这个不是难题。首先新的护照上一般都注明有旧护照的护照号,其次护照上的照片可以看出本人,名字生日等信息都一样,再则,需要时把旧护照带上。过户时每个人还要提供父母亲的名字,这也可以用来对应上。所以不存在换了新护照影响公寓产权问题。

5、泰国买房没有公摊面积。
      国内买房,走廊电梯等被摊去25%的面积很常见,泰国没有公摊的概念,建筑面积即指的室内实用面积。不过需要明确的是,泰国的整个阳台都算面积。

6、芭提雅买到的房子都是精装修
        这个相信很多人已经知道了,就是精装到什么程度还不太清楚。基本上,芭提雅的公寓项目交房时的房间装修标准分三种:
        1)拎包入住型。
        连窗帘、床单、墙纸和台灯等都有了,如Grande Caribbean(加勒比海)项目。

        2)有家具,没家电,除了空调。
      以这种交房标准的项目是最多的,大概要花1万人民币左右能置办到拎包入住。墙壁多是白灰,没有墙纸,没有窗帘、冰箱、微波炉、电视和洗衣机等。不同项目所缺的东西也不一样。

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        3)只有硬装,没有软装。
      即可移动的东西全部没有,给配置了衣柜,然后卫生间完备(缺热水器)、厨房完备(有固定的电磁炉啥的),空调一般有,也有个别项目连空调都没有,譬如Lumpini家就不给配空调。这种交房标准的项目有两个极端,一种是高端项目,开发商考虑到高端群体对房间装修有要求,给留了白;另一种是平价项目,项目定价偏低,开发商就交空房,把装修成本全部省去。


7、买房流程
    看好房子并准备好款项之后,建议找一家律师事务所来帮您全程把关,一般的服务有 :

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A:尽职调查,这个很重要,买房之前一定不要盲目头脑发热,律师做尽职调查可以帮助检查房子的产权、有没有负债、核实真实的面积、评估价等信息,还有可以调查别墅的建筑许可、路权、持有别墅的公司的相关情况、完税情况等等,这样买的放心。

B:办理委托买房手续。最近几年由于疫情原因,很多国外的客人来不了泰国,泰国最近几年的房产又处于捡漏的大好时机,泰威事务所率先展开了委托买房的先河。客人在本国做好委托公证,我们的律师就可以代表您去土地厅过户。并向您保证过户结果的正确性。

C:其它服务:比如帮您去实地考察房产,小区环境,考察中介的真伪及资质,砍价,审查合同,过户完成帮您邮寄地契,交接房产,出租维修等。

8、到芭提雅置业投资,需准备多少预算?
        以当前芭提雅的房市来说, 25万-45万-80万,三个阶梯。
      25万总价的房子,地段好的面积会小点,20多平米;面积超过30平米的多在中天(Jomtien)二路往里,那里的地价还比较便宜,最近两年的价格有所回落,是购房的好时机。
      45万可选择市中心,地理位置稀缺,租赁好,涨幅也可观。
      80万,一线海景,北区富人16巷和18巷的项目或者中天海滩路的楼盘。以往3年来说,北区涨价要远超过中天,北区现在已经没有一线海景的地块,中天的发展趋势也很猛,现在的新楼盘多是往中天开发。

9、屋里的物品损坏
      项目交房时开发商一般会给一两年的保修期,房间出现问题先找物业,物业解决不了的找开发商,通常物业和开发商不是一家,会有相应的责任分工。不是很明显的人为破坏,开发商会在保修期内给维修或置换新的;如若过了保修期,还是可以找物业,单纯人工可解决的物业一般也不会收费,需要置换新物的就要付费或自己去买来。假如在租赁期间被房客人为损坏,那可以从房客的租房押金里扣。

10、买房和签证的关系
      泰国是非移民国家,买房和签证没有任何关系,你在泰国持有了房子,原来什么签证现在也还是什么签证。
      泰国的签证分好几种。落地签就是来之前不用办签证,入境过海关时再办理,需提供回程机票和这期间在泰国的酒店订单,2000铢签证费和一张2寸彩色照片,还要填写入境卡啥的,英文版本,不懂英文的同胞来之前要做功课。落地签可在泰国境内逗留15天。到泰国境内后,可在当地移民局再续签7天。

      旅游签证须在国内先办好,可自己去申请或者到淘宝花钱找人代办,签2个月,到泰国境内后,可在当地移民局再续签一个月。
      长期签证有4种。一是工作签,需有公司接收你,月薪不少于35000铢,一个公司得配4个泰国员工才能申请到一张外国人工作证,所以不单单是钱的问题。当然我们泰威事务所有丰富的实操经验,能帮您快速拿到工作签证,手续简单。

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      其二是养老签证,硬件条件是要满50周岁,在泰国境内有超过80万泰铢的存款。泰威事务所与移民局有着紧密的合作,办理养老签证也可以轻松解决存款的问题。

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其三是学生签证。这个“学生”不是指适龄在学校的学生,基本上是一些语言机构或者技能培训学校给出的签证,跟年龄没有关系。这些机构多会在学费之外加收签证费用,有一年单次出境往返和多次出境往返两种,单次往返要便宜些。需要注意的是,这类签证泰国移民局会管得比较严,有时候会抓,因为多数人办了学生签证并没有到学校去学习,而只是为了长期逗留。
      其四是依亲签证。如果你的至亲在泰国有长期签证,提供权威文件证明你俩的关系,你就可以办理依亲签证长期逗留,譬如说丈夫在泰国大公司有工作签证,提交结婚公证书,公司可以给妻子办理依亲签证。如果你的亲人是泰国人,持有泰国身份证,那么你依靠他办理而来的依亲签证是可以工作的,可以申请工作签证;如果你的亲人也是外国人,那么你这样办来的依亲签证就不能用来工作。

11、如何把房款搬过来?
      当你看中一套房子,首先要定下来,定金一般是5万或10万泰铢,币种不要紧,等值即可。定金起的作用是把房子锁定,让开发商或卖家把这套房子抽离买卖市场,留给你了。
      目前中国的外汇政策是每年每个人可以往海外账户汇等值于5万美金的钱,一般只可以往海外的私人账户打款,不能对海外的公司账户汇款。
如若在泰国买了一套50万人民币的房子,需要先在泰国当地银行开个你自己的私人账户,然后用两个人的外汇额度去购汇美金或泰铢汇往你的泰国账户。

12、泰国公寓的设施配套如何?需不需要买停车位?
      芭提雅的新型公寓,游泳池、健身房、停车场、电梯和安保是基础配备,再低端的项目也会有这些设施。多数公寓还会有儿童游乐室、多动能室、桑拿房和蒸汽房等,均可免费使用,由物业来负责维护。停车位多没有固定的,哪里有空位停哪里,开车进小区一般要刷卡,车位充足。(极个别的小区会收停车费,如Lumpini家每个月要收300铢的停车费用。)

13、泰国的物业费贵吗?
      泰国的物业费比国内贵些,因为配套设施如游泳池、健身房啥的都需要物业来维护。物业费是按每平方米每个月算的,芭提雅的物业费从10铢到65铢不等,主流在40铢左右。泰国的物业费基本要提前交一年或半年,比如the Base  在每年的4月和9月末要交下一半年的,如若房间是30平米,那么:40铢/平米/月 x 30平米x 6个月=7200泰铢,即1400多人民币,这是半年的物业费用。

14、过户费及各种税
        一手房,即从开发商手上买来的房子,交房时也要过户,从开发商名下过户到买家名下,国家收6.3%的费用,其中4.3%是各种税,2%是过户费。一般开发商会向买家收取1%的过户费,自己承担5.3%,也有个别开发商会让买家承担2%甚至承担全部费用6.3%。如果是一手房,这个税收百分比的价格基数是由开发商报给土地厅的,多数是同类型的房子卖给第一个买家时的原始价格,也有些开发商会报低这个价格基数。
        二手房买卖,如果房子在原业主手中持有少于5年,过户费用也是6.3%,这费用该谁来付由买家卖家共同商量,有的是买家全付,有的是卖家全包,或者买家卖家一人一半,但其实都包含在整个房子的总价里。如果卖家持有这套房子已超过5年,那各种税都免了,剩下2%的过户手续费。

15、继承及遗产税
      泰国没有遗产税。
      关于继承,泰国外国人常见的做法是立好遗嘱,指定继承人。如若房东本人发生变故,向法院提交遗嘱及简单的证据继承人就可以得到房产,泰威律师事务所可以帮您设立遗嘱。如果外国人没有遗嘱的话,将来的房产继承则要提供非常多的证据,历时非常长。

16、芭提雅的地理位置、交通和优势
      芭提雅位于曼谷东南边150公里处。曼谷是泰国的首都,也是国际大都市,重要性自不必讲,从曼谷到芭提雅的交通方式基本是大巴士,从曼谷素万那普机场过来2个小时,从旧机场廊曼机场过来2.5小时,从曼谷市区过来也差不多2个多小时,曼谷的本地或外地人士多会选择周末来芭提雅休闲度假,海滨城市加上娱乐产业,是能让人放松的地方。
      关于从中国到清迈再到曼谷和芭提雅再往南去的高铁,已经在建造中,建完以后曼谷过来就20多分钟,到时候房价也会往上涨。
      芭提雅隔壁有泰国最大的工业府-罗勇府,那里有很多工业园区,很多世界500强企业的亚洲工厂就设在这里,包括我国的一些国企民企私企等众多公司的分部总部等也在这。开车过来四五十分钟,很多企业的高管被外派来罗勇工作,公司都会帮他们在芭提雅租个高档公寓,这时候就是北区Wongamat的富人区租赁收益了。
      芭提雅的机场-Utapa机场离芭提雅市中心三四十公里,原是个军用机场,目前正扩建成民用,航线也在拓展,目前国内多个城市有开通直达航班。

17、房子后续的托管、出租事宜
      多数同胞买房是为了投资,少数自住。海外房产的投资收益有3部分,一部分是租赁回报,一般讲究年收益,芭提雅房产的租金回报年收益6%左右。一部分是房价增值,选择好项目好地段能有不错的涨幅。一部分是汇率变化,如果当地币值涨了或国内币值跌了,那么这也算收益的一部分。
      目前经过我公司做法律服务的房子一般都托管到我们公司出租,作为我们为客户的售后服务,积极无偿地为各位找租客。目前芭提雅的租客以欧美养老度假人群为主,长租短租都有,为了给手头的房源引进源源不断的租客,我们目前的政策是不吝和各方同仁合作,有人介绍租客来,征求房东同意,给介绍费如下(这也是芭提雅的市场标准收费):
      成交一年租约,抽成一个月租金作为介绍人佣金;
      成交半年租约,抽成半个月租金作为介绍人佣金;
      短于半年的按收取租金的10%抽成。
      房子租出去要怎么收取租金?举例说年租,第一个月押二付一,以后每个月固定时间付下一个月的租金(租客交租也没那么及时,通常拖个几天也是正常,不要催),租金一般由中介代为向租客收取,当然也可以由房东和租客直接交接。除了物业费,关于房子的一切费用由租客承担,水、电、网费等,如果房子里的家具家电招人为破坏,那房东有权利从押金里扣钱。

18、什么是境外汇款证明?有什么用?
      境外汇款证明(Foreign exchangetransaction)(简称FET),在泰国叫做“Tor Tor 3”。泰国法律规定,外国人在泰国买房子的资金必须来自泰国境外,外国人名额的房子在土地厅过户时须提供一份“境外汇款证明”。当同胞们通过正规银行渠道从国内转钱到泰国银行账户时(最好转美金过来会好开点,如果转泰铢来一般要到曼谷的总行去开),泰国当地银行可以从你的账户里根据汇款记录开出这份证明,证明你的这些资金是从泰国境外汇过来的。把这份证明开出来,金额能覆盖土地厅给这套房子的估价就可以,也就是说只能高于房子的估价而不能少。
      因为国内的外汇管制,的确让一些不懂操作的买家深感烦恼,很多人表示为什么不能在当地刷卡买房或者用现金买?首先刷卡银行是要收取手续费的,而且费用一般还不低,要3%左右。再则刷卡或现金买房,那都没有境外汇款证明,过不了户。目前泰国市场上有买卖“境外汇款证明”的,费用大概是房子金额的千分之八(越来越贵,以前便宜些),比如一套房子是50万人民币,那么买这份证明大概要花4000人民币。所以很多人担心这外汇管制再严厉点就没法在海外买房了,这个倒不是大问题,搬钱可以通过钱庄,境外汇款证明可以花钱买。说到底,就是肯不肯花钱的问题。

19、泰国当地银行的开户及各种政策
      目前芭提雅前几大银行的政策各有不同。
      BangkokBank(曼谷银行或盘古银行)、SiamCommercial Bank(SCB,暹罗商业银行)和Krungthai Bank(泰京银行),只让持有长期签证的外国人开户,如养老签、工作签、学生签或依亲签等。不过有时候这些银行也会跟特定的开发商合作,那么只要买了这个开发商的项目就可以在这个银行开户。
  Kasikorn Bank(开泰银行),有购房合同可以开户,这购房合同多数时候要求的大开发商出具的,而且开户的同时要求购买他们银行推出的一年期个人人身保险,从2700-15000泰铢不等,每个银行点收的不一样。
        Krungsri Bank(大城银行),有购房合同就可以开户,但政策也一直在变,有时候也卡你,要你买什么保险之类的。
开户可以选择办卡也可以不办,一般办卡的卡费是350-650铢,这也是以后这个账户每年的年费。卡是借记卡,可以在街上的ATM机上取钱或办理一些简单的业务如转账。开完户也会拿到一本存折,这本存折才是真正的账户,存折上第一页的账号才是你的银行账号(借记卡上的卡号很少用到)。当你需要到银行柜台办理业务如大额转账或开支票等,这时候要带上你的存折和护照,不需要卡。
      基本上每个银行都有相应的手机银行和网银,手机银行很方便,一般有英语和泰语两种语言,有的手机银行必须在泰国手机号上才能使用,也有的用国内号码也可以操作。

20、电费、水费和网费去哪交?怎么交?
      就是这些很简单的问题,但刚来的人可能也会懵圈,这里也做个介绍。
      无论是公寓还是别墅,你的房间都会有一个对应的信箱,每个月月初,水电局的人会把水费单和电费单放进你的信箱,这个水电费是上个月用的水电的计费。水费在本公寓或别墅社区的物业办公室交,把单子拿过去交钱就行了,拿到一张收据;电费单可以拿到泰国到处可见的711超市去交,711会收5-10铢的手续费,不过在711交电费仅限于本月15号之前,过了15号就得拿去海滩路的Royal Garden Plaza商场的2楼或者Naklua的电力局去交。如果本月不去交上个月的电费,到了再下个月月初或月中,电表就会被拆走,这时候就得去电力局交,要另外加安装费107铢,如果是工作日,白天交了下午6点之前就会来电,如果是周末,差不多要等到第二天中午才会来电。电费可以手动交,也可以到银行柜台去绑定存折由银行每个月自动扣除,有些银行的手机银行也有交电费功能。
      泰国的网络费用比国内贵,一个月要700铢左右,看网络的快慢也分不同的套餐,网络公司大概有True、AIS、3BB、SuperNet、Planet Fiber等,一般一个公寓项目只跟一两家网络公司合作,这个是由物业决定的,有时候端口满了还装不了。每个月的网费单也是由网络公司放到对应的信箱里,上个月的网费这个月放,月初、月中还是月末放,不同公司也不一样。有些公寓项目会有网络覆盖整个小区,这就不需要单独装网络了,如帕山上的Cosy Beach View、中天的Laguna Beach Resort 2。网络公司来安装网络多是免费的,但都有期限,要用满半年或一年。用护照可申请网络,如果你交了一个月网费,后面不用了,网费还是照计,一般隔月不交费网络就断了,如果你后面都不去续费,将来你这个护照还要再安装这个公司的网络,就必须把上次欠的钱付清才可以用。

21、如果把泰国的房子卖了,资金怎么导出去?
      泰国也不是金融自由国家,事实上泰国的钱比我们国家更难出去,不过泰国没有加入全球的CRS资金管控,国人在泰国的资产我们国家查不到。
      如果你卖了房,资金想通过银行正规渠道导出去,不同的本地银行政策也稍有不同。以Bangkok Bank为例,要求你提供卖房的买卖合同复印件(土地厅给的那张纸,上面有买方和卖方的信息)、地契复印件、房子蓝本复印件、护照复印件,还要从你的存折里找出当时你把这笔钱转到这个账户的记录,也就是进来多少钱,才能出去多少钱,而且这出去的钱还必须是你把房子卖掉的钱。
一般我这边的客人把泰国房子卖了,都会跟我换钱回去,按一定的汇率,在泰国把泰铢给我,我打人民币到他国内账户。

22、在芭提雅买家具
      在泰国买了房子的房东,多数都把布置房间的任务交给中介,中介有专门买家具布置房间的同事,不同项目把房间布置到能出租的状态需要添置些什么都有清单,熟能生巧,买完报账即可。也有部分房东会自己去挑家居用品,Sukhmvit路上有Index、Homepro和Chic Republic等家具商场,或者去Big C Extra等超市买也可以,把公寓的名字、地址、楼层和房号记住,留一个电话号码给售货员,大件的商场都会给送,小件的要买到一定数额才给送,电器一般要两三天,如果是床等家具有时候要等十几天,要看商场有没库存,送到还会安装的。

23、收房有哪些费用要交?
        如果一个房子还没收房,无论是期房还是现房,那卖家卖的是合同,是房子的价格,这个价格是不包含收房杂费的。杂费多少是当去收房时才知道的,一般包括: 过户费1%或2%、面积补差、偿债基金、一年物业费、水电表安装费等。如果面积没大的补差,那来去都不大,5-10万铢。



24、包租是什么概念?
      现在很多项目都有声称“包租”,那么“包租”是什么概念呢?
      包租的意思就是房子交给开发商,开发商保证每年返钱多少给你,无论这房子有没有租出去,都要给你这么多钱。比如一个项目总价50万,完工后包租5年,每年返租8%:那意思就是这房子收房后要交到开发商手里,自己不能用,开发商每年返给你50万x8%=4万。
      包租的项目,开发商一般会给配全家具家电,很少有完工收房后还要花钱布置的;开发商实行包租政策,多数是为了售卖时促销吸引人,房子完工后多数是用来经营酒店;包租返租的比例基本是按照房价的百分比,这个房价指的是买房时签约合同里的房子总价,收房时花的那些收房杂费并不计算在内;买房时要小心问到这个返租的钱是不是净到手收益,一般还会扣除房子每年的物业费、租金收益个人所得税等;包租年限到了以后,有的开发商会续签,如果没有续签,房子就收回到自己手上正常出租了。



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